CIL FINANCE

GUIDE HYPOTHÉCAIRE

Fonds Propres

FONDS PROPRES


Les fonds propres constituent l’apport de fonds que vous allez réaliser pour acquérir un bien immobilier en Suisse.

En général, le prêt hypothécaire accordé par les établissements financiers est de 80% au maximum, les 20% du prix d’achat doivent donc être complétés par vos fonds propres : votre épargne, vos investissements, votre 3è pilier en banque ou assurance, votre caisse de pension (2è pilier), d’une donation ou d’une avance sur héritage, d’un prêt de tiers ou d’un terrain à bâtir.

Depuis le 1er juillet 2012, il est obligatoire d’apporter au minimum 10% de fonds propres qui ne proviennent pas de votre caisse de pension ou d’un prêt d’un tiers.

Fiscalité Immobilière

FISCALITÉ IMMOBILIÈRE


Il existe différentes catégories de fiscalité immobilière lorsque vous devenez propriétaire :

– Imposition sur la fortune : La valeur fiscale de votre bien immobilier sera ajoutée à votre fortune. En revanche, vous pourrez déduire la valeur en capital de votre prêt hypothécaire

– Imposition sur les revenus : Lors de l’acquisition d’un résidence principale, l’administration fiscale calculera une valeur locative et l’ajoutera à vos revenus annuels. Cependant, vous pourrez déduire les intérêts annuels du prêt hypothécaire et les frais d’entretien de votre logement. La valeur fiscale et la valeur locative présentent généralement un abattement fiscal annuel qui diffère d’un canton à l’autre.

– Impôt immobilier complémentaire : Cet impôt cantonal payable annuellement se calcule généralement en « pour mille » de la valeur fiscale de votre bien immobilier. Celui-ci ne tient pas compte de l’abattement annuel de la valeur fiscale ni de la déduction en capital du montant du prêt hypothécaire. Si votre bien immobilier est labelisé haute performance ou très haute performance énergétique (Minergie), il est possible de demander une exonération de l’impôt complémentaire dans certains cantons.

Deuxième Pilier

DEUXIÈME PILIER


Le 2è pilier, peut être utilisé de deux manière dans le cadre d’un achat immobilier (résidence principale uniquement) :

– Par retrait anticipé de tout ou partie de votre deuxième pilier.
– Par mise en gage (nantissement) de votre deuxième pilier.

Dans le premier cas, vous constituez une partie de vos fonds propres en retirant un certain montant de votre deuxième pilier. Il est important de noter que cela diminuera vos prestations de rentes une fois le retrait effectué. Un impôt sur le retrait des prestations en capital est également à prévoir (entre 3 et 10% du montant du retrait en capital effectué, dépendant de votre statut matrimonial, du montant et de la commune d’imposition).

En cas de remboursement complet du retrait effectué, les impôts payés vous seront remboursés. L’utilisation de votre 2è pilier pour l’accession au logement peut s’avérer plus compliquée si vous avez effectué un rachat dans les trois années précédant le retrait en capital.

Dans le deuxième cas, vous mettez en garantie du prêt hypothécaire vos avoirs de prévoyance. Cela n’engendre aucun impôt ou de diminution des prestations vieillesse. Cependant, des couvertures en assurances complémentaires sont généralement demandées par les établissements financiers lors de l’octroi du prêt hypothécaire.

Troisième Pilier

TROISIÈME PILIER


Le 3è pilier, bancaire ou en assurance, peut être utilisé de différentes manières lors d’un achat immobilier :

Par le retrait de celui-ci afin de constituer des fonds propres ou par sa mise en garantie.

Dans le premier cas, le retrait du 3è pilier génère un impôt sur le retrait des capitaux de prévoyance (celui-ci varie en fonction du statut matrimonial, du montant et de la commune d’imposition, estimé entre 3 et 10%).

Dans le deuxième cas, le 3è pilier peut être mis en garantie du prêt hypothécaire que vous allez contracter et peut servir pour amortir l’hypothèque de manière indirecte : Le montant de la prime annuelle doit couvrir le montant de l’amortissement demandé par la banque.

Frais Annexes

FRAIS ANNEXES


Les frais annexes liés à un achat immobilier en Suisse sont généralement constitués :

Des frais de « notaire » : Ensemble des frais, impôts (droits de mutation), taxes et honoraires liés à la transaction immobilière. Ceux-ci sont généralement estimés à environ 5% du prix d’achat sur Genève et Vaud, mais ce pourcentage peut varier d’un canton à l’autre.

Amortissement

AMORTISSEMENT


L’amortissement est le remboursement du prêt hypothécaire. Généralement, les établissements financiers imposent que le 2ème rang du prêt hypothécaire soit remboursé sur une période de 15 ans ou au plus tard avant l’âge légal de la retraite. Le remboursement peut être trimestriel, semestriel ou annuel.

Il existe deux types d’amortissement pour une résidence principale :

– L’amortissement direct : Vous remboursez chaque année votre prêt hypothécaire directement auprès de l’établissement financier, ce qui aura pour conséquence de réduire le montant du prêt chaque année, ainsi que la charge d’intérêt mais cela diminuera vos déductions fiscales annuelles.

– L’amortissement indirect : Au lieu de verser le montant d’amortissement annuel chaque année en réduction du prêt hypothécaire, vous le versez sur un 3è pilier bancaire ou en assurance afin de bénéficier des déductions fiscales sur le revenu y relatives. Votre charge d’intérêt restera constante ainsi que votre déduction fiscale annuelle. Votre prêt sera ensuite réduit du montant épargné sur le 3è pilier à l’âge de la retraite et/ou à l’échéance de la police d’assurance-vie.

Impots sur le retrait des capitaux de préoyance

IMPÔTS SUR LE RETRAIT DES CAPITAUX DE PRÉVOYANCE


Si vous faites appel à un retrait de vos capitaux de prévoyance pour constituer une partie de vos fonds propres lors d’un achat immobilier, vous serez soumis à l’impôt sur le retrait des avoirs de prévoyance. Celui-ci varie en fonction du statut matrimonial, du montant et de la commune d’imposition (entre 3 et 10%).
Ces frais ne sont pas pris en compte par les établissements financiers lors de l’octroi du prêt hypothécaire, ils sont à votre charge.

Cédule hypothéquaire

CÉDULE HYPOTHÉCAIRE


La cédule hypothécaire est un titre émis par le Registre foncier. Elle est exigée par l’établissement financier comme garantie du prêt hypothécaire. Le notaire transmet à la banque la cédule hypothécaire en échange du montant du prêt hypothécaire. La cédule hypothécaire doit toujours être rattachée à un bien immobilier, autrement celle-ci s’éteint.

Une cédule hypothécaire qui ne fait plus l’objet d’une garantie pour un prêt hypothécaire, peut être réutilisée par son propriétaire dans différents cas :

– Pour contracter un prêt hypothécaire ultérieur (financement de travaux de rénovation ou de transformation du bien immobilier)

– La cédule hypothécaire peut être déplacée sur une nouvelle acquisition immobilière
– La cédule hypothécaire peut être transmise à un tiers (Par exemple : Dans le cas d’une vente immobilière, il est tout à fait possible de céder à titre gratuit ou de vendre votre cédule à l’acheteur de votre bien immobilier).

Prêt Hypothéquaire

PRÊT HYPOTHÉCAIRE


C’est le prêt que les établissements financiers vont mettre à disposition pour vous permettre d’acquérir le bien immobilier souhaité. Le prêt hypothécaire est divisé usuellement en deux « rangs » :

Le 1er rang couvre généralement les premiers 66% du prêt sur le prix d’achat
Le 2ème rang couvre tout ce qui excède les premiers 66% du prêt et c’est ce montant qui fera l’objet d’un remboursement sur 15 ans ou avant l’âge légal de la retraite.

Le prêt hypothécaire est généralement de 80% au maximum sur les biens immobiliers considérés comme standard. Celui-ci peut être réduit à un pourcentage inférieur pour différentes raisons : Votre âge, le type de bien immobilier qui doit être financé et l’utilisation faite de celui-ci. Par exemple, une résidence de vacances ou un bien immobilier de luxe est généralement financé à 66% du prix d’achat.

Taux Hypothéquaires

TAUX HYPOTHÉCAIRES


Les établissements financiers vous proposent de contracter un prêt hypothécaire en proposant différents types d’hypothèques. En effet, vous pouvez choisir différents types de taux pour votre prêt hypothécaire : Fixes ou variables avec différentes durées allant généralement, de 1 mois à 15 ans. Il est tout à fait possible de répartir votre prêt hypothécaire sur différents taux avec différentes durées en fonction de votre stratégie financière et de vos attentes. C’est ce qu’on appelle le système des « tranches hypothécaires ».

En cas de résiliation anticipée du taux hypothécaire, les établissements financiers demandent une indemnité de sortie (pénalité).

Casatax

CASATAX


Casatax est une réduction des droits d’enregistrement lors de l’achat de son logement sur le canton de Genève uniquement. Vous pouvez bénéficier de cette réduction uniquement sur l’achat d’une résidence principale sur Genève au prix maximum de CHF 1’172’986.- (barème 2018, valeur indexée chaque année). Si vous remplissez ces critères, vous obtenez une réduction sur les droits de mutation de CHF 17’595.- et les droits d’enregistrement sur les actes hypothécaires sont réduits de moitié. Vous devez occuper votre logement principal sur une période continue d’au minimum 3 ans, à défaut, la réduction dont vous avez bénéficié devra être remboursée (exception : décès du bénéficiaire).

Pénalité / Indeminité pour résiliation anticipée

PÉNALITÉ / INDEMNITÉ POUR RÉSILIATION ANTICIPÉE


En cas de résiliation anticipée d’un produit hypothécaire avec une durée définie, les établissements financiers demandent en principe une indemnité de résiliation anticipée ou une pénalité de sortie. Les paramètres pris en compte pour le calcul de la pénalité sont généralement le montant de prêt à résilier, la période restante jusqu’à l’échéance du produit hypothécaire et la différence du niveau des taux entre la date de mise en place de votre hypothèque et sa date de résiliation. Cette pénalité peut s’avérer très couteuse en fonction des paramètres susmentionnés et il est donc important d’anticiper au mieux cette potentielle problématique lors du choix de la stratégie de vos taux fixes.