Affidate la vostra vendita a un<em>agenzia</em> che difende il vostro prezzo.

Il prezzo di vendita non è ciò che arriva sul vostro conto. Dal ricavato si deducono il rimborso del mutuo ipotecario, l'IBGI depositata presso il notaio, la provvigione di mediazione e alcune spese. Un esempio reale, tratto dai nostri dossier: un immobile venduto a CHF 2'190'000, di cui il venditore ha incassato circa CHF 875'000 netti, il resto essendo servito a rimborsare la banca e a coprire imposta e spese. In quel momento nessuna brutta sorpresa è accettabile. Da noi questo calcolo si fa già alla stima, insieme alla vostra IBGI, non dal notaio: sapete quanto incasserete prima ancora di decidere di vendere.

A Ginevra l'utile immobiliare è tassato separatamente, con un'aliquota che diminuisce con gli anni di possesso: 50 % prima di 2 anni, poi 40 %, 30 %, 20 %, 15 %, 10 % dai 10 anni, e 2 % oltre i 25 anni. Ma l'aliquota non dice tutto: è la base imponibile che fa l'imposta. L'utile si calcola dopo la deduzione dei diritti di mutazione e degli emolumenti pagati all'acquisto, dei lavori a plusvalore documentati e della provvigione pagata alla vendita. E dopo dieci anni di possesso la legge offre un'opzione spesso decisiva: considerare come valore d'acquisto il valore fiscale di dieci anni prima, maggiorato del 30 %, su richiesta, mai d'ufficio. Un esempio reale, tratto dai nostri dossier: un appartamento acquistato a CHF 1'462'000 e rivenduto a CHF 2'190'000 dieci anni dopo. Con la tariffa lorda: CHF 68'290 di imposta. Con l'opzione esercitata correttamente: circa CHF 24'400, ossia il 3,6 % dell'utile reale, ben lontano dal 10 % indicato. In caso di riacquisto di una residenza principale, il reimpiego permette inoltre di differire l'imposta. Da noi l'IBGI viene calcolata già alla stima, sulla vostra situazione esatta: spesso è lì che si decide una parte del vostro prezzo netto.

Fonte : LCP art. 82 cpv. 5 e art. 84 (aliquota del 2 % dai 25 anni dall'1.1.2025), formulario IBGI ufficiale.

Raramente grandi lavori, spesso dettagli. Un rinnovo mirato (pittura, piccole riparazioni, sgombero) rende quasi sempre più di una ristrutturazione pesante, che l'acquirente preferisce fare secondo i propri gusti. Il nostro studio e l'home staging fanno il resto. Un consiglio che vale denaro: conservate tutte le fatture. I lavori a plusvalore documentati si deducono dal vostro utile imponibile (IBGI) al momento della vendita. Il vostro agente vi dice già alla stima cosa vale la pena fare e cosa no.

Per un appartamento in proprietà per piani (PPE): l'atto d'acquisto, il regolamento di condominio, la tabella di ripartizione dei locali, le servitù, i verbali delle ultime tre assemblee generali (la vita dell'edificio), i rendiconti delle spese e lo stato del fondo di rinnovamento. Per una casa: l'estratto del registro fondiario, i piani, le polizze assicurative, le fatture dei lavori. Non cercate nulla da soli: il vostro agente vi consegna una check-list già alla stima e prepara il dossier con voi. Più l'informazione è precisa, più la vendita è rapida e meglio il vostro prezzo si difende.

Il mandato semplice disperde: più agenzie pubblicano lo stesso immobile, a volte a prezzi diversi, e l'acquirente se ne accorge. Il mandato esclusivo concentra: un solo interlocutore, un solo discorso, un impegno di mezzi documentato (studio, diffusione per cerchie, resoconto dopo ogni visita). L'esclusiva non è un favore che ci fate: è ciò che ci permette di impegnare tutti i nostri mezzi, ed è ciò che protegge il vostro prezzo. E i nostri onorari restano legati al successo: se non vendiamo, non pagate nulla.

Sì, ma a Ginevra la vendita di un appartamento locato è disciplinata dalla LDTR: il suo articolo 39 sottopone ad autorizzazione l'alienazione di un appartamento occupato da un inquilino, e queste regole sono state modificate di recente. A seconda della situazione (alloggio occupato, libero o venduto al suo inquilino), il percorso cambia. È un punto che verifichiamo già alla stima: il vostro agente vi dice subito cosa è possibile, in quali tempi e a quali condizioni. Gli immobili di reddito seguono regole proprie.

Fonte : LDTR art. 39 (rsGE L 5 20, modificata dalla L 13025).

La stima è un valore di mercato argomentato, basato su comparabili reali, sullo stato, sulla posizione e sulla superficie dell'immobile. Il prezzo di vendita nasce invece dall'incontro tra questo valore e la domanda reale al momento della messa in vendita. Una stima solida riduce lo scarto tra i due.

No. A Ginevra il CECB non è obbligatorio per vendere un immobile, a differenza di altri cantoni romandi. Il cantone impone invece il calcolo dell'indice di consumo di calore (IDC) per gli edifici abitativi con almeno cinque utenti di calore. Il CECB resta utile per informare l'acquirente e per ottenere alcuni sussidi.

Fonte : ge.ch (energia, CECB e IDC).

Una visita si vince prima: con il dossier, preparato con cura già dalla stima, poi con la visita virtuale, spesso presentata a distanza dal vostro agente con lo schermo condiviso. L'acquirente che si sposta conosce già l'immobile: viene a sentire ciò che nessuno schermo trasmette, i volumi, la quiete, l'ambiente. Ogni candidato è qualificato prima di entrare a casa vostra, nella vostra intimità. Il vostro agente arriva in anticipo, attrezzato per ogni tempo, dentro come fuori: luci, messa in scena, ogni dettaglio al suo posto. Dopo il nostro passaggio nessuna traccia, nessuna luce rimasta accesa, come se nessuno fosse entrato. Visitiamo di preferenza senza di voi: un acquirente che parla liberamente si rivela, e il vostro agente, che conosce i luoghi per averli percorsi molto prima, mette in risalto ogni punto di forza e risponde a tutte le domande. Nulla è lasciato al caso, e l'acquirente si sente già a casa. Molti proprietari ci affidano del resto le loro chiavi. Resoconto dopo ogni visita.

Avviene nel vostro immobile, con il vostro agente, non su un angolo di tavolo. Insieme: lettura dei contatori (i SIG sono avvisati), trasferimento dei contratti di manutenzione, comunicazione all'amministrazione o al condominio. Buono a sapersi: a Ginevra l'assicurazione dello stabile passa automaticamente all'acquirente con l'iscrizione nel registro fondiario; può disdirla entro 30 giorni. In PPE il fondo di rinnovamento resta legato alla quota: non vi viene rimborsato, fa parte del valore venduto. Tutto è in ordine, per entrambe le parti. È l'ultima tappa del nostro processo, e si svolge a casa vostra.