L'arte della selezione.

Le banche applicano due regole. Prima i fondi propri: almeno il 20 % del prezzo. Poi la sostenibilità: i costi teorici dell'immobile (interessi calcolati a un tasso di circa il 5 %, ammortamento e manutenzione) non devono superare un terzo del vostro reddito lordo. In pratica, un'economia domestica può puntare a un prezzo d'acquisto di circa cinque volte il proprio reddito annuo lordo: con CHF 150'000 di reddito, un immobile intorno a CHF 800'000. Il calcolo preciso si fa con la banca o uno specialista del finanziamento, prima delle visite, non dopo.

Fonte : Direttive di concessione degli istituti bancari (tasso teorico, sostenibilità).

Oltre al prezzo, contate circa il 4 % di spese d'acquisizione (diritto di registrazione del 3 %, registro fondiario e notaio) e, se prendete in prestito, la cartella ipotecaria, nell'ordine del 2,5 % del suo importo. Servono anche almeno il 20 % di fondi propri. Casatax può ridurre i diritti per una residenza principale idonea. Esempio per un immobile a CHF 1'000'000: circa CHF 40'000 di spese d'acquisizione e CHF 20'000 per la cartella ipotecaria (prestito di CHF 800'000), oltre ai CHF 200'000 di fondi propri. Per una residenza principale idonea a Casatax: i diritti scendono di circa CHF 21'000 e le spese della cartella della metà. Il totale delle spese passa da circa CHF 60'000 a CHF 29'000.

Fonte : notaires-geneve.ch, ge.ch (tariffe 2026).

Contate il 20 % del prezzo d'acquisto in fondi propri, di cui almeno il 10 % deve provenire da una fonte diversa dalla cassa pensioni: risparmi, 3° pilastro, donazione o anticipo ereditario. Il 2° pilastro può completare, tramite prelievo anticipato o costituzione in pegno (il pegno preserva la vostra previdenza ma richiede un reddito più alto). A ciò si aggiungono le spese d'acquisizione, circa il 4 %, da pagare in contanti. Ogni piano finanziario si costruisce con la banca, prima di fare un'offerta.

Fonte : Istituti bancari · disposizioni LPP (promozione della proprietà d'abitazione).

Casatax è una riduzione ginevrina dei diritti di registrazione per l'acquisto di una residenza principale. Tariffe 2026: fino a CHF 20'924 di riduzione se il prezzo dell'immobile non supera CHF 1'394'928, più una riduzione della metà delle spese legate alla cartella ipotecaria. Condizioni: essere una persona fisica, occupare l'alloggio entro due anni dall'acquisto e mantenerlo come residenza principale per almeno tre anni. Gli importi sono indicizzati ogni anno a marzo.

Fonte : ge.ch (tariffe 2026).

Il tasso fisso garantisce una rata stabile per la durata scelta. Il SARON segue il mercato monetario: spesso più vantaggioso, ma variabile. La nostra raccomandazione, collaudata con i nostri acquirenti: non mettere tutte le uova nello stesso paniere. Suddividere il prestito in tranche (una parte in SARON, una a 5 anni, una a 7, una a 10) distribuisce le scadenze: non rinnovate mai l'intero prestito nello stesso momento, a un tasso che potrebbe essere più alto. La scelta finale si fa con la vostra banca o il vostro specialista del finanziamento, secondo il vostro orizzonte e la vostra tolleranza al rischio.

Fonte : Banca nazionale svizzera (SARON) · prassi del finanziamento ipotecario.

Il valore locativo è un reddito fittizio attribuito al proprietario che occupa il proprio alloggio, aggiunto al suo reddito imponibile; in contropartita, gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione sono deducibili. La sua abolizione è stata accettata nella votazione federale del 28 settembre 2025 ed entrerà in vigore il 1° gennaio 2029. Fino ad allora resta imponibile.

Fonte : admin.ch (Dipartimento federale delle finanze), AFC-GE.

Sì, gestiamo questo caso ogni mese. A Ginevra gli immobili sono rari: i nostri clienti vendono e cercano allo stesso tempo, e l'ordine delle due cose non sempre si sceglie. La banca fa da ponte con un finanziamento ponte (si parla anche di credito ponte), rimborsato dal notaio non appena avviene la vendita. La sua durata dipende da una sola variabile: il prezzo. Un immobile stimato al giusto prezzo di mercato si vende in genere in tre mesi. Tutto comincia quindi dalla stima. In vent'anni di vendite a cascata abbiamo sempre trovato una soluzione. Parlatene con un agente prima di impegnarvi: una stima è riservata e senza impegno.

Non è solo una questione di budget, è una questione di momento di vita. Molti dei nostri clienti possiedono già una casa: partiti i figli, diventa troppo grande, e l'appartamento acquista tutto il suo senso. Si gira la chiave e si parte in viaggio con la mente libera. Un appartamento può essere anche un pied-à-terre a Ginevra. Altre famiglie cercano di creare il proprio ambiente, casa o appartamento, già costruito o su progetto: le accompagniamo anche in questo. La casa richiede una manutenzione costante, un'altra filosofia di vita. L'appartamento in PPE implica una comproprietà (spese comuni, fondo di rinnovamento, regolamento), ma anche la sua leggerezza. A Ginevra le case sono più rare, quindi più ricercate, e diversi progetti che i promotori ci affidano non sono ancora sul mercato. I nostri clienti registrati ricevono ogni nuovo progetto in anteprima, quindici giorni prima della sua apertura al mercato. È il momento giusto per iscriversi. Tutto dipende dal vostro stile di vita, e siamo qui per aiutarvi a vederci chiaro, ancora prima di cercare.

Oltre all'ipoteca, un proprietario sostiene la manutenzione, l'assicurazione dello stabile, l'imposta immobiliare complementare e, se occupa il proprio alloggio, il valore locativo aggiunto al reddito imponibile (fino alla fine del 2028). In PPE si aggiungono le spese condominiali. In pratica contate circa l'1 % del valore dell'immobile all'anno, tutto compreso. Il nostro consiglio ai proprietari che tengono il loro immobile: i lavori di manutenzione (quelli che conservano il valore, a differenza dei lavori a plusvalore) sono oggi deducibili dal reddito imponibile, e questa deduzione scomparirà con il valore locativo alla fine del 2028. Fino ad allora una finestra fiscale è aperta: pianificate ora le vostre ristrutturazioni.

Fonte : ge.ch, AFC-GE · riforma del valore locativo (in vigore all'1.1.2029).

Per un immobile esistente può andare veloce: a volte pochi giorni, quando il finanziamento dell'acquirente è già pronto. Di regola contate diverse settimane tra l'offerta accettata e l'atto notarile: è il tempo del piano finanziario e dell'accordo bancario. Le tappe si susseguono poi naturalmente: offerta, accordo delle parti, dossier presso il notaio, firma e iscrizione nel registro fondiario.

Fonte : notaires-geneve.ch.

Più persone di quanto si creda. Un cittadino UE/AELS domiciliato in Svizzera (permesso B o C) acquista liberamente, come uno svizzero. Lo stesso vale per un cittadino di uno Stato terzo con permesso C. Con un permesso B, un cittadino di uno Stato terzo può acquistare senza autorizzazione la residenza principale che occupa personalmente. Un frontaliero UE/AELS (permesso G) può acquistare una residenza secondaria vicino al luogo di lavoro, occupata personalmente e mai affittata. Solo le persone domiciliate all'estero rientrano pienamente nella Lex Koller, dal regime molto restrittivo. Il finanziamento dipende invece da ogni banca (fondi propri, reddito, rischio di cambio per i redditi in euro) e si definisce molto a monte.

Fonte : LAFE (bj.admin.ch) · Camera dei notai di Ginevra · istituti bancari.

No. A Ginevra la provvigione di mediazione è a carico del venditore che ha affidato il mandato. Per voi, acquirenti, l'accompagnamento non costa nulla: visite, dossier completo, contatti per il finanziamento e seguito fino all'atto sono compresi. È anche possibile affidare un mandato di ricerca a un agente: è un servizio a pagamento, le cui condizioni si stabiliscono insieme, prima di ogni passo.

Fonte : Prassi ginevrina della mediazione.

Chiedete il regolamento della PPE, la tabella di ripartizione dei locali, lo stato delle servitù e i verbali delle ultime tre assemblee generali: vi raccontano la vita dell'edificio (lavori votati, eventuali contenziosi, spese future). Aggiungete i rendiconti delle spese, lo stato del fondo di rinnovamento e la vostra quota in millesimi. Questi documenti si leggono prima di fare un'offerta.

Fonte : ge.ch (proprietà per piani).

L'offerta d'acquisto manifesta al proprietario il vostro desiderio di acquistare il suo immobile e avvia la trattativa: possono seguire diversi scambi, fino all'accordo. In questa fase non siete ancora vincolati definitivamente. Viene poi l'impegno dal notaio, in una di tre forme secondo la vostra situazione. La vendita diretta: l'atto è firmato ed eseguito. La vendita a termine: si firma ora, il trasferimento e il pagamento avvengono a una data convenuta, e il vostro diritto è annotato nel registro fondiario. La promessa di vendita: un atto notarile che impegna le due parti, spesso con un acconto, prima dell'atto definitivo. Da sapere: la promessa implica due passaggi dal notaio, quindi spese più alte; una vendita diretta o a termine fissa definitivamente il vostro acquisto in un solo atto, a costi minori. La forma giusta dipende dalla vostra situazione (finanziamento da finalizzare, vendita a cascata, immobile su progetto) e si sceglie con il notaio e il vostro agente. Il sito notaires-geneve.ch descrive ciascuna di queste forme.

Fonte : notaires-geneve.ch · CI-Léman, prassi ginevrina.

È possibile, ma la Lex Koller si applica in base all'azionariato: una società controllata dall'estero può essere soggetta ad autorizzazione. La fiscalità differisce dall'acquisto a nome proprio, e Casatax è riservato alle persone fisiche. Questa scelta va valutata con un notaio e un consulente fiscale.

Fonte : bj.admin.ch, ge.ch.