À Genève, le gain immobilier est imposé séparément, à un taux qui diminue avec les années de possession : 50 % avant 2 ans, puis 40 %, 30 %, 20 %, 15 %, 10 % dès 10 ans, et 2 % au-delà de 25 ans. Mais le taux ne dit pas tout : c'est l'assiette qui fait l'impôt. Le gain se calcule après déduction des droits de mutation et émoluments payés à l'achat, des travaux à plus-value documentés et de la commission de courtage payée à la vente. Et après dix ans de possession, la loi offre une option souvent décisive : retenir comme valeur d'acquisition la valeur fiscale d'il y a dix ans, majorée de 30 %, sur demande, jamais d'office. Exemple réel, tiré de nos dossiers : un appartement acheté CHF 1'462'000, revendu CHF 2'190'000 dix ans plus tard. Au barème brut : CHF 68'290 d'impôt. Avec l'option correctement exercée : environ CHF 24'400, soit 3,6 % du gain réel, bien loin des 10 % affichés. En cas de rachat d'une résidence principale, le remploi permet en outre de différer l'impôt. Chez nous, l'IBGI est calculé dès l'estimation, sur votre situation exacte : c'est souvent là que se joue une part de votre prix net vendeur.