L'art de la sélection.

Les banques appliquent deux règles. Les fonds propres, d'abord : 20 % du prix au minimum. La tenue des charges, ensuite : les coûts théoriques du bien (intérêts calculés à un taux d'environ 5 %, amortissement et entretien) ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus bruts. En pratique, un ménage peut viser un prix d'achat d'environ cinq fois son revenu annuel brut : avec CHF 150'000 de revenus, un bien autour de CHF 800'000. Le calcul précis se fait avec la banque ou un spécialiste en financement, avant les visites, pas après.

Source : Directives d'octroi des établissements bancaires (taux théorique, tenue des charges).

Au-delà du prix, comptez environ 4 % de frais d'acquisition (droit d'enregistrement de 3 %, registre foncier et notaire) et, si vous empruntez, la cédule hypothécaire, de l'ordre de 2,5 % de son montant. Il faut aussi au moins 20 % de fonds propres. Casatax peut réduire les droits pour une résidence principale éligible. Exemple pour un bien à CHF 1'000'000 : environ CHF 40'000 de frais d'acquisition et CHF 20'000 pour la cédule (emprunt de CHF 800'000), en plus des CHF 200'000 de fonds propres. Résidence principale éligible à Casatax : les droits baissent d'environ CHF 21'000 et les frais de cédule de moitié. Le total des frais passe d'environ CHF 60'000 à CHF 29'000.

Source : notaires-geneve.ch, ge.ch (barèmes 2026).

Comptez 20 % du prix d'achat en fonds propres, dont au moins 10 % doivent provenir d'une autre source que la caisse de pension : épargne, 3e pilier, donation ou avancement d'hoirie. Le 2e pilier peut compléter, par retrait anticipé ou par nantissement (le nantissement préserve votre prévoyance mais exige davantage de revenus). S'y ajoutent les frais d'acquisition, environ 4 %, à payer en liquidités. Chaque montage se construit avec la banque, avant de faire une offre.

Source : Établissements bancaires · dispositions LPP (encouragement à la propriété).

Casatax est une réduction genevoise des droits d'enregistrement pour l'achat d'une résidence principale. Barèmes 2026 : jusqu'à CHF 20'924 de réduction si le prix du bien ne dépasse pas CHF 1'394'928, plus une réduction de moitié des frais liés à la cédule hypothécaire. Conditions : être une personne physique, occuper le logement dans les deux ans suivant l'achat, et le conserver comme résidence principale au moins trois ans. Les montants sont indexés chaque année en mars.

Source : ge.ch (barèmes 2026).

Le taux fixe garantit une mensualité stable sur la durée choisie. Le SARON suit le marché monétaire : souvent plus avantageux, mais variable. Notre préconisation, éprouvée auprès de nos acquéreurs : ne pas mettre tous les œufs dans le même panier. Répartir le prêt en tranches (une part en SARON, une à 5 ans, une à 7 ans, une à 10 ans) lisse les échéances : vous ne renouvelez jamais l'ensemble du prêt au même moment, à un taux qui pourrait être plus haut. L'arbitrage final se fait avec votre banque ou votre spécialiste en financement, selon votre horizon et votre tolérance au risque.

Source : Banque nationale suisse (SARON) · pratique de financement hypothécaire.

La valeur locative est un revenu fictif attribué au propriétaire qui occupe son logement, ajouté à son revenu imposable ; en contrepartie, les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien sont déductibles. Sa suppression a été acceptée en votation fédérale le 28 septembre 2025 et entrera en vigueur le 1er janvier 2029. D'ici là, elle reste imposable.

Source : admin.ch (Département fédéral des finances), AFC-GE.

Oui, nous gérons ce cas chaque mois. À Genève, les biens sont rares : nos clients vendent et cherchent en même temps, et l'ordre des deux ne se choisit pas toujours. La banque fait le pont avec un financement relais (on parle aussi de crédit relais ou de prêt relais), remboursé chez le notaire dès la vente. Sa durée dépend d'une seule variable : le prix. Un bien estimé au juste prix du marché se vend en général en trois mois. Tout commence donc par l'estimation. En vingt ans de ventes en cascade, nous avons toujours trouvé une solution. Parlez-en à un courtier avant de vous engager : une estimation est confidentielle, et sans engagement.

Ce n'est pas qu'une question de budget, c'est une question de moment de vie. Beaucoup de nos clients sont déjà propriétaires d'une maison : les enfants partis, elle devient trop grande, et l'appartement prend tout son sens. On tourne la clé, on part voyager l'esprit libre. Un appartement peut aussi être un pied-à-terre à Genève. D'autres familles cherchent à créer leur propre environnement, maison ou appartement, déjà construit ou sur plan : nous les accompagnons là aussi. La maison demande un entretien constant, une autre philosophie de vie. L'appartement en PPE implique une copropriété (charges communes, fonds de rénovation, règlement), mais aussi sa légèreté. À Genève, les maisons sont plus rares, donc plus recherchées, et plusieurs des programmes que des promoteurs nous confient ne sont pas encore sur le marché. Nos clients enregistrés reçoivent chaque projet neuf en primeur, quinze jours avant son ouverture au marché. C'est le bon moment pour s'inscrire. Tout dépend de votre cadre de vie, et nous sommes là pour vous aider à y voir clair, avant même de chercher.

Au-delà de l'hypothèque, un propriétaire assume l'entretien, l'assurance du bâtiment, l'impôt immobilier complémentaire et, s'il occupe son logement, la valeur locative ajoutée à son revenu imposable (jusqu'à fin 2028). En PPE s'ajoutent les charges de copropriété. En pratique, comptez environ 1 % de la valeur du bien par an, tout compris. Notre conseil aux propriétaires qui gardent leur bien : les travaux d'entretien (ceux qui maintiennent la valeur, par opposition aux travaux à plus-value) sont aujourd'hui déductibles du revenu imposable, et cette déduction disparaîtra avec la valeur locative fin 2028. D'ici là, une fenêtre fiscale est ouverte : planifiez vos rénovations maintenant.

Source : ge.ch, AFC-GE · réforme de la valeur locative (en vigueur au 1.1.2029).

Pour un bien existant, cela peut aller vite : parfois quelques jours, quand le financement de l'acquéreur est déjà prêt. En règle générale, comptez plusieurs semaines entre l'offre acceptée et l'acte notarié : c'est le temps du montage financier et de l'accord bancaire. Les étapes s'enchaînent ensuite naturellement : offre, accord des parties, dossier chez le notaire, signature et inscription au registre foncier.

Source : notaires-geneve.ch.

Plus de monde qu'on ne le croit. Un ressortissant UE/AELE domicilié en Suisse (permis B ou C) achète librement, comme un Suisse. Un ressortissant d'un État tiers avec un permis C également. Avec un permis B, un ressortissant d'État tiers peut acquérir sans autorisation la résidence principale qu'il occupe lui-même. Un frontalier UE/AELE (permis G) peut acheter une résidence secondaire proche de son lieu de travail, occupée personnellement et jamais louée. Seules les personnes domiciliées à l'étranger relèvent pleinement de la Lex Koller, au régime très restrictif. Le financement, lui, dépend de chaque banque (fonds propres, revenus, risque de change pour les revenus en euros) et se cadre très en amont.

Source : LFAIE (bj.admin.ch) · Chambre des notaires de Genève · établissements bancaires.

Non. À Genève, la commission de courtage est à la charge du vendeur qui a confié le mandat. Pour vous, acheteur, l'accompagnement ne coûte rien : visites, dossier complet, mise en relation avec le financement et suivi jusqu'à l'acte sont compris. Confier un mandat de recherche à un courtier est également possible : c'est un service payant, dont les conditions sont fixées ensemble, avant toute démarche.

Source : Pratique genevoise du courtage.

Demandez le règlement de la PPE, le cahier de répartition des locaux, l'état des servitudes, ainsi que les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales : ils vous donnent la vie de l'immeuble (travaux votés, litiges éventuels, dépenses à venir). Ajoutez-y les décomptes de charges, l'état du fonds de rénovation et votre quote-part en millièmes. Ces pièces se lisent avant de faire une offre.

Source : ge.ch (propriété par étages).

L'offre d'achat manifeste au propriétaire votre envie d'acquérir son bien et amorce la négociation : plusieurs échanges peuvent suivre, jusqu'à l'accord. À ce stade, vous n'êtes pas encore lié définitivement. Vient ensuite l'engagement chez le notaire, sous l'une de trois formes selon votre situation. La vente directe : l'acte est signé et exécuté. La vente à terme : on signe maintenant, le transfert et le paiement interviennent à une date convenue, et votre droit est annoté au Registre foncier. La promesse de vente : un acte notarié qui engage les deux parties, souvent assorti d'un acompte, avant l'acte définitif. À savoir : la promesse implique deux passages chez le notaire, donc des frais plus élevés ; une vente directe ou à terme fige définitivement votre acquisition en un seul acte, à moindres frais. Le bon montage dépend de votre situation (financement à finaliser, vente en cascade, bien sur plan) et se choisit avec le notaire et votre courtier. Le site notaires-geneve.ch détaille chacune de ces formes.

Source : notaires-geneve.ch · CI-Léman, pratique genevoise.

C'est possible, mais la Lex Koller s'applique selon l'actionnariat : une société contrôlée depuis l'étranger peut être soumise à autorisation. La fiscalité diffère de l'achat en nom propre, et Casatax est réservé aux personnes physiques. Ce choix s'arbitre avec un notaire et un fiscaliste.

Source : bj.admin.ch, ge.ch.