Financer un achat après Bâle III : ce qui change côté fonds propres et octroi

Bâle III renforce les fonds propres que les banques doivent détenir, et cette exigence se répercute sur la façon dont un crédit hypothécaire est accordé. Concrètement, votre banque examine avec plus de rigueur votre apport personnel et votre capacité à tenir les charges, mais les bases d'un bon dossier restent les mêmes.

Bâle III, en bref

Bâle III est un cadre prudentiel international qui fixe combien de fonds propres une banque doit garder en réserve face aux crédits qu'elle accorde. La Suisse l'a transposé dans l'ordonnance sur les fonds propres, dont la version révisée est entrée en vigueur au 1er janvier 2025. La FINMA a par ailleurs reconnu l'autorégulation du secteur bancaire comme standard minimum. L'idée reste simple : une banque qui prête doit disposer d'un coussin de sécurité proportionné au risque du prêt. Un crédit jugé plus risqué mobilise davantage de fonds propres côté banque, ce qui pèse sur sa décision.

Ce que ça change pour vos fonds propres

La nouvelle version pondère le risque des crédits de manière plus fine selon le type de bien. Un logement que vous habitez n'est pas traité comme un immeuble destiné au rendement locatif, ce dernier appelant désormais des exigences plus élevées côté banque. Pour vous, acheteur d'une résidence principale, les repères connus tiennent toujours. Il faut apporter au minimum 20 pour cent de la valeur du bien en fonds propres. Sur ces 20 pour cent, une part d'au moins 10 pour cent doit provenir de fonds propres dits durs, c'est-à-dire hors avoirs du 2e pilier. Autrement dit, votre épargne ou une avance d'hoirie comptent dans cette part dure, alors qu'un retrait de la caisse de pension ne peut la remplacer. Cette règle existait déjà, mais la banque la contrôle avec une attention accrue.

La capacité financière et le taux théorique

Le point le plus souvent mal compris concerne la tenue des charges. La banque ne calcule pas votre capacité de remboursement sur le taux réel du moment. Elle applique un taux théorique, volontairement plus élevé, pour vérifier que vous resteriez à l'aise si les conditions se tendaient. À ce taux théorique s'ajoutent l'amortissement de la dette et les frais d'entretien estimés du bien. La somme de ces charges annuelles ne devrait pas dépasser environ un tiers de votre revenu. C'est ce principe de prudence qui détermine le montant que vous pouvez emprunter, indépendamment du taux affiché aujourd'hui. Bâle III ne modifie pas cette logique, il conforte la rigueur avec laquelle elle est appliquée.

La valeur de gage

Avant d'accorder un prêt, la banque estime la valeur du bien pour son propre calcul, appelée valeur de gage. Elle retient en général la valeur la plus prudente entre le prix d'achat et sa propre estimation. Si son estimation est inférieure au prix négocié, la différence est à votre charge, en plus des fonds propres attendus. C'est une raison de connaître la valeur de marché du bien avant de déposer une offre. Une estimation indépendante vous aide à situer un prix et à anticiper la lecture qu'en fera la banque.

Préparer un dossier solide

Rien de tout cela ne rend l'accès à la propriété hors de portée. Un dossier clair reste la meilleure réponse à des exigences plus strictes. Réunissez la preuve de vos fonds propres et de leur origine, ainsi que vos justificatifs de revenus. Ajoutez une vision réaliste du bien visé et de son prix. Plus votre apport en fonds propres durs est confortable, plus votre marge de manœuvre grandit. Et plus tôt vous cadrez votre budget, mieux vous évitez une promesse d'achat que le financement ne suit pas. Les aspects fiscaux liés à un retrait du 2e pilier ou à une donation méritent d'être validés avec votre banque ou un conseiller.

Chez CI-Léman, nous vous aidons à préparer votre projet en amont, à estimer un bien au juste prix et à aborder la banque avec un dossier lisible. Pour voir nos biens à acheter ou cadrer votre financement et vos fonds propres, échangez avec un courtier de notre agence.

Sources

• FINMA, reconnaissance de l'autorégulation révisée des financements hypothécaires comme standard minimum : finma.ch
• Directives de l'autorégulation bancaire relatives aux financements hypothécaires : finma.ch
• Conseil fédéral, révision de l'ordonnance sur les fonds propres et mise en œuvre de Bâle III au 1er janvier 2025 : admin.ch