Servitudes et droit de préemption : ce qu'un acheteur doit vérifier à Genève

Avant de signer une offre à Genève, prenez le temps de vérifier deux choses qui n'apparaissent pas sur les photos d'une annonce : les servitudes qui grèvent le bien et l'existence éventuelle d'un droit de préemption. Ce sont des éléments de droit, et ils peuvent modifier ce que vous pourrez réellement faire de la propriété.

Une servitude est une charge qui pèse sur un bien-fonds au profit d'un autre fonds ou d'une personne. En clair, votre voisin peut avoir un droit sur votre terrain, ou vous pouvez en avoir un sur le sien. Un droit de préemption, lui, permet à un tiers d'acheter le bien en priorité, à votre place, aux conditions que vous aviez négociées avec le vendeur.

Qu'est-ce qu'une servitude et où la lire

Les servitudes prennent des formes variées. Un droit de passage autorise quelqu'un à traverser votre parcelle pour accéder à la sienne. Une servitude de canalisation laisse passer une conduite d'eau ou d'électricité sous votre terrain. Une servitude de vue ou de distance peut limiter ce que vous ou votre voisin avez le droit de construire. Certaines servitudes restreignent l'usage du bien, par exemple une interdiction de bâtir sur une bande de terrain.

Ces charges sont, en principe, inscrites au registre foncier. C'est le document de référence à Genève, consultable via ge.ch. Un futur acheteur qui justifie d'un intérêt peut demander un extrait qui mentionne les servitudes attachées à la parcelle. Sur cet extrait, les servitudes apparaissent comme charges ou comme droits. Il vaut la peine de croiser cette lecture avec le plan cadastral, qui situe précisément un passage ou le tracé d'une canalisation.

Un point de prudence : toutes les servitudes n'ont pas la même portée, et le libellé au registre foncier renvoie souvent à un acte constitutif qu'il faut lire dans le détail. C'est un travail à valider avec votre notaire.

Le droit de préemption

Le droit de préemption peut être légal ou contractuel. Le droit contractuel résulte d'un accord privé, par exemple entre copropriétaires ou membres d'une même famille, et il est en général inscrit au registre foncier.

À Genève, il existe aussi des droits de préemption prévus par la loi en faveur de l'État et des communes. La loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL) institue un tel droit sur des terrains situés en zone de développement, dans le but de construire des logements. La loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LaLAT) prévoit également un droit de préemption dans certains cas liés à des projets d'aménagement. Ce droit de préemption cantonal vise avant tout des terrains constructibles. La situation exacte de votre bien est à valider avec votre notaire.

Pourquoi cela peut changer votre projet

Une servitude de passage réduit l'usage exclusif d'une partie du terrain. Une servitude de distance peut vous empêcher d'agrandir la maison du côté que vous imaginiez. Un droit de préemption, s'il est exercé, signifie que la vente ne se fera pas avec vous, même après un accord avec le vendeur. Mieux vaut connaître ces éléments avant de vous engager que de les découvrir chez le notaire.

Comment on vérifie avant l'offre

La démarche tient en quelques étapes. Demandez au vendeur ou à l'agence l'extrait du registre foncier à jour et lisez chaque servitude mentionnée. Consultez le plan pour visualiser passages et canalisations. Renseignez-vous sur la zone dans laquelle se trouve le bien, car elle conditionne l'application d'un droit de préemption public. Enfin, faites relire l'ensemble par votre notaire avant de formuler votre offre. C'est lui qui confirmera la portée réelle de chaque charge.

Chaque situation est particulière, et cet article donne des repères généraux qui ne remplacent pas une analyse au cas par cas, à valider avec votre notaire.

Si vous préparez un achat à Genève et souhaitez y voir clair sur un bien précis, notre équipe peut vous accompagner dans ces vérifications. Voir notre approche pour acheter, ou demandez une estimation si vous envisagez aussi de vendre.

Sources

• État de Genève, consultation du registre foncier : ge.ch
• Loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL, I 4 05) ; Code civil suisse, servitudes (art. 730 et suivants)