Eine Wohnung in Genf kaufen, um sie zu vermieten: was Sie wissen sollten

Wer in Genf eine Wohnung kauft, um sie zu vermieten, muss drei Fragen klären, noch bevor er unterschreibt: Lässt sich die Immobilie leicht wieder vermieten, welchen Mietvertrag übernehmen Sie mit dem Kauf, und wie wird die Miete reguliert. Eine Genfer Renditeanlage wird rechtlich ebenso sorgfältig vorbereitet wie finanziell, in einem kantonalen Rahmen, der strenger ist als anderswo.

Eine Immobilie wählen, die sich leicht wieder vermieten lässt

Die erste Absicherung eines Vermietungsprojekts ist die Fähigkeit der Wohnung, rasch und ohne Zugeständnisse einen neuen Mieter zu finden. In Genf bleibt die Nachfrage bei bestimmten Immobilienprofilen hoch, was bei der Wahl ins Gewicht fällt.

Drei konkrete Kriterien leiten die Auswahl. Zuerst die Lage: Nähe zum öffentlichen Verkehr, zu Geschäften, zu Schulen, rascher Zugang zum Zentrum oder zu den Arbeitsplatzgebieten. Dann die Grösse: Eine Wohnung, deren Zimmerzahl einer breiten Nachfrage entspricht, lässt sich schneller wieder vermieten als ein atypisches Objekt. Schliesslich der Zustand: Eine gepflegte Wohnung ohne unmittelbar anstehende grosse Arbeiten begrenzt Leerstände zwischen zwei Mietverhältnissen und unvorhergesehene Kosten.

Ein Punkt verdient Aufmerksamkeit: Eine beim Kauf bereits vermietete Immobilie kommt mit einem bestehenden Mieter und einer bestehenden Miete, was direkte Folgen hat, die wir weiter unten erläutern.

Der Mietvertrag geht mit der Immobilie über

Diese Regel überrascht Käufer am meisten. Wenn Sie eine bereits vermietete Wohnung kaufen, beginnen Sie nicht bei null: Der laufende Mietvertrag geht automatisch auf Sie über. Das Obligationenrecht sieht dies in Artikel 261 OR vor: Wird die Mietsache veräussert, geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum auf den Erwerber über.

Mit anderen Worten: Sie werden der neue Vermieter des bereits eingezogenen Mieters, zu den Bedingungen des bestehenden Vertrags. Sie übernehmen die bestehende Miete, die vereinbarten Klauseln, die Mietkaution und die Vorgeschichte des Mietverhältnisses. Es lohnt sich, vor dem Kauf alle Mietunterlagen anzufordern: Vertrag, Nachträge, Antrittsprotokoll, Nebenkostenabrechnungen.

Die Möglichkeit eines neuen Eigentümers, wegen Eigenbedarfs zu kündigen, sowie die geltenden Fristen sind gesetzlich geregelt und sollten im Einzelfall geprüft werden. Diesen Punkt sollten Sie mit einem Notar oder einem Berater klären, bevor Sie sich verpflichten, denn er bestimmt, was Sie nach dem Kauf tatsächlich mit der Wohnung tun können.

Die Miete und der rechtliche Rahmen in Genf

Genf reguliert die Mieten strenger als die meisten Kantone. Die Miete, die Sie einnehmen, legen nicht Sie allein frei fest: Der Mieter kann einen als missbräuchlich erachteten Anfangsmietzins anfechten, und der kantonale Rahmen fügt eigene Regeln hinzu.

Das LDTR (Genfer Gesetz über Abbruch, Umbau und Renovation von Wohnbauten) regelt insbesondere Arbeiten und Veränderungen am Wohnungsbestand, mit möglichen Auswirkungen auf die Mieten nach einer Renovation. Wir gehen hier nicht im Detail auf diesen Rahmen ein, der in unseren Artikeln zur Mietzinskontrolle und zum LDTR behandelt wird. Merken Sie sich vor allem, dass ein Kauf zur Vermietung in Genf diese Regeln von Anfang an berücksichtigen muss.

Vor dem Kauf ist es sinnvoll, den Status der bestehenden Miete, eine allfällige Kontrolle der Wohnung und den tatsächlichen Handlungsspielraum zu prüfen. Diese Abklärungen gehören zu einer rechtlichen Begleitung und sind mit einem Berater oder einem Notar zu klären.

Ausländische Investoren und Eigenmittel

Je nach Ihrem Profil verdienen zwei Punkte besondere Aufmerksamkeit. Wenn Sie Ihren Wohnsitz im Ausland haben, fällt der Erwerb einer Wohnung zur Vermietung oder einer Zweitwohnung unter das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, die sogenannte Lex Koller (BewG): Er ist bewilligungspflichtig und kantonalen Kontingenten unterworfen, mit Einschränkungen, die je nach Art der Immobilie variieren. Dieser Punkt ist vorab zu prüfen, denn er bestimmt die Machbarkeit des Kaufs überhaupt.

Bei der Finanzierung sind die verlangten Eigenmittel für eine Renditeanlage oft höher als für einen Hauptwohnsitz, und die genauen Bedingungen hängen von Ihrer Bank ab. Klären Sie dies besser frühzeitig mit Ihrem Institut.

Die Mietverwaltung im Alltag

Ist die Immobilie erworben und vermietet, beginnt die Verwaltung. Sie umfasst das Inkasso der Mieten, die Kontrolle der Nebenkosten, die Beziehung zum Mieter, den laufenden Unterhalt, die Abwicklung von Schadenfällen und zu gegebener Zeit die Wiedervermietung.

Zwei Optionen stehen Ihnen offen. Diese Verwaltung selbst übernehmen, was Zeit, Verfügbarkeit und gute Kenntnisse der Genfer Mietregeln erfordert. Oder diese Aufgaben einer Agentur anvertrauen, die sich in Ihrem Auftrag um die administrative, technische und mietrechtliche Betreuung kümmert. Die Wahl hängt von Ihrer Verfügbarkeit, der Anzahl Immobilien und Ihrer Vertrautheit mit der rechtlichen Materie ab.

In beiden Fällen schützt eine sorgfältige Verwaltung den Wert Ihrer Investition: Ein gut betreuter Mieter, aktuelle Nebenkostenabrechnungen und eine gepflegte Wohnung verringern böse Überraschungen.

Die Besteuerung der Mieteinnahmen

Die Mieten, die Sie einnehmen, sind steuerbares Einkommen, und die Immobilie selbst gehört zu Ihrem Vermögen. Die genauen Modalitäten, die abziehbaren Kosten und die Behandlung von Arbeiten hängen von Ihrer persönlichen Situation und den geltenden Vorschriften ab.

In diesem Punkt bleiben wir bewusst zurückhaltend: Die Immobilienbesteuerung ist ein Bereich, in dem jede Situation besonders ist. Die Berechnung dessen, was Sie schulden und was Sie abziehen können, ist mit einem Steuerberater oder einem Notar zu klären, der Ihr gesamtes Einkommen und die Struktur Ihres Erwerbs berücksichtigt.

Zusammengefasst

Wer in Genf kauft, um zu vermieten, kauft eine Immobilie, aber auch einen Mietvertrag, einen rechtlichen Rahmen und eine Verwaltung. Eine gut gelegene und gepflegte Wohnung lässt sich leichter wieder vermieten; der bestehende Mietvertrag geht ab der Unterzeichnung auf Sie über; die Miete bewegt sich in einem anspruchsvollen kantonalen Rahmen; und steuerliche Fragen werden im Einzelfall entschieden. Jedes Projekt verdient eine genaue Prüfung, bevor Sie sich verpflichten.

Quellen

• Obligationenrecht, Art. 261 (Übergang des Mietverhältnisses bei Veräusserung), admin.ch
• Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller), admin.ch
• Rechtlicher Rahmen des Wohnens in Genf, ge.ch

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