In Renditeimmobilien in Genf investieren: was man wissen muss

In Mietobjekte in Genf zu investieren bleibt gefragt, verlangt aber, vor dem Einstieg vier Rahmen zu verstehen: Finanzierung, Steuern, Mietvertrag und, für Investoren mit Wohnsitz ausserhalb der Schweiz, die Lex Koller (BewG). Der Genfer Markt ist angespannt, mit einer Wohnungsnachfrage, die strukturell über dem Angebot liegt. Diese Knappheit erklärt einen Teil der Attraktivität von Renditeimmobilien, entbindet aber nicht von einer seriösen Prüfung des Dossiers. Hier die nützlichen Orientierungspunkte.

Die Finanzierung

Die Bank betrachtet nicht nur Ihre persönliche Situation, sondern auch das Objekt. Bei einem Renditekauf beurteilt das Institut die erwartete Rendite der Liegenschaft und die Fähigkeit der Mieten, die Kreditkosten zu decken, zusätzlich zu den Eigenmitteln, die Sie einbringen. Die Anforderungen an Eigenkapital und Amortisation folgen den für Schweizer Banken geltenden Aufsichtsregeln, deren Rahmen die FINMA setzt. Jede Bank behält einen Ermessensspielraum, deshalb lohnt es sich, ein vollständiges Dossier vorzubereiten und mehrere Angebote zu vergleichen, bevor Sie sich verpflichten.

Die Steuern

Ein vermietetes Objekt verändert Ihre Steuererklärung. In Genf sind die Mieten, die Sie einnehmen, steuerbares Einkommen und müssen vollständig deklariert werden. Im Gegenzug deklarieren Sie bei einer Vermietung an Dritte keinen Eigenmietwert für diese Wohnung, da die tatsächliche Miete besteuert wird. Die Unterhaltskosten des vermieteten Objekts bleiben grundsätzlich abzugsfähig, ebenso die Schuldzinsen aus seiner Finanzierung. Die genauen Regeln zu Bemessungsgrundlage, Abzügen und Tarif variieren je nach Ihrer Situation und ändern sich im Lauf der Zeit. Diese Punkte sollten Sie mit einer Steuerfachperson klären, bevor Sie Ihr Projekt aufbauen.

Der Mietrechtsrahmen

Vermieter werden heisst, einen Vertrag zu übernehmen, der vom Mietrecht geregelt ist. Der Mieter geniesst Schutzrechte, die der Kauf nicht in Frage stellt. Ein oft missverstandener Punkt: Verkaufen Sie ein bewohntes Objekt weiter, erlischt der Mietvertrag nicht. Artikel 261 des Obligationenrechts sieht vor, dass der Mietvertrag mit dem Eigentum auf die Käuferschaft übergeht. Der Mieter behält seinen Vertrag, seine Miete und seine Rechte, ohne einen neuen Vertrag unterzeichnen zu müssen. Die Rücknahme der Wohnung durch neue Eigentümer für den Eigenbedarf unterliegt strengen Voraussetzungen und Fristen. Eine Renditeliegenschaft kauft man also mit ihren Mietern und dem gesetzlichen Rahmen, der sie schützt, was Ihren Anlagehorizont beeinflusst.

Die Lex Koller für ausländische Investoren

Haben Sie Ihren Wohnsitz im Ausland, kann der Erwerb eines Objekts in der Schweiz bewilligungspflichtig sein. Die Lex Koller regelt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland und unterscheidet die Fälle nach Ihrem Status, Ihrem Wohnsitz und der Nutzung des Objekts. Eine Revision der Lex Koller wurde 2026 in die Vernehmlassung gegeben, die inzwischen abgeschlossen ist, ohne dass sie in Kraft wäre; das erklärte Ziel ist, Schweizer Immobilien als Anlage für Personen im Ausland weiter einzuschränken. Der anwendbare Rahmen hängt von Ihrer genauen Situation und vom Stand der Gesetzgebung zum Zeitpunkt des Kaufs ab. Dieser Punkt sollte frühzeitig mit einer Juristin, einem Juristen oder einem Notar geklärt werden, denn er bestimmt die Machbarkeit des Geschäfts überhaupt.

Zusammengefasst

Eine Renditeinvestition in Genf wird auf mehreren Ebenen gleichzeitig vorbereitet. Die Finanzierung hängt ebenso vom Objekt wie von Ihrem Profil ab, die Steuern verändern Ihre Erklärung, der Mietvertrag bindet langfristig, und die Lex Koller kann je nach Wohnsitz zur Anwendung kommen. Sich die Zeit zu nehmen, jeden Bereich mit den richtigen Ansprechpartnern zu klären, vermeidet böse Überraschungen.

Denken Sie über einen Renditekauf nach? Unsere Makler besprechen ihn gerne mit Ihnen. Sehen Sie sich unsere Objekte zum Kauf an oder fordern Sie eine Bewertung an, um Ihr Projekt einzuordnen.

Quellen

• Republik und Kanton Genf, Besteuerung von Immobilieneigentümern: ge.ch
• Obligationenrecht, Art. 261 (Übergang des Mietverhältnisses bei Veräusserung): fedlex.admin.ch
• Bundesamt für Justiz, Lex Koller: bj.admin.ch
• FINMA: finma.ch