Die Mietrendite in Genf: wie man sie berechnet und liest

Die Mietrendite misst, was ein Objekt jährlich im Verhältnis zu seinen Kosten einbringt. Die Grundformel ist einfach: jährliche Mieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis, ausgedrückt in Prozent. Doch diese erste, sogenannte Bruttozahl sagt fast nichts aus, solange die tatsächlichen Kosten, die auf einem Objekt in Genf lasten, nicht abgezogen sind.

Bruttorendite: die erste Lesart

Die Bruttorendite berechnet sich so: Addieren Sie die über zwölf Monate eingenommenen Mieten, teilen Sie durch den für das Objekt bezahlten Preis und multiplizieren Sie mit hundert. Für eine ehrlichere Lesart addieren Sie zum Kaufpreis die Erwerbskosten: Handänderungssteuer, Notariatskosten, Gebühren des Grundbuchs, allfällige Maklerprovision. Der Nenner spiegelt dann die Gesamtkosten des Geschäfts, über den reinen Angebotspreis hinaus.

Die Bruttozahl hat einen Nutzen: zwei Objekte rasch auf derselben Basis zu vergleichen. Sie dient als erste Auswahl. Sie ignoriert aber alles, was nach dem Erwerb aus Ihrer Tasche geht. Deshalb kann eine schmeichelhafte Bruttorendite eine deutlich schwächere tatsächliche Rentabilität verbergen.

Nettorendite: was wirklich zählt

Die Nettorendite geht von denselben jährlichen Mieten aus, zieht aber die Kosten ab, die Sie als Eigentümer selbst tragen und die der Mieter nicht erstattet. Dieses Ergebnis wird dann durch die gesamten Erwerbskosten geteilt. Es ist die Zahl, die Ihren tatsächlichen Ertrag vor Finanzierung und Steuern widerspiegelt.

Der Schritt von brutto zu netto lässt den Prozentsatz oft deutlich schrumpfen. Mehrere Posten erklären diesen Unterschied, und in Genf sind sie nicht nebensächlich.

Was die Nettorendite belastet

Vier Kostengruppen schmälern die Rendite, sobald das Objekt vermietet ist.

Zunächst die nicht überwälzbaren Nebenkosten. Ein Teil der Kosten des Stockwerkeigentums und des laufenden Unterhalts kann dem Mieter nicht weiterverrechnet werden. Verwaltungskosten, Honorare der Liegenschaftsverwaltung, Anteil an gemeinschaftlichen Arbeiten zulasten des Eigentümers: All das bleibt in Ihrer Rechnung.

Dann der Unterhalt und grössere Arbeiten. Ein Gebäude altert. Dach, Fassade, Heizung, Sanitäranlagen: Diese Erneuerungen kommen in Zyklen und müssen Jahr für Jahr zurückgestellt werden, auch in Jahren, in denen nichts kaputtgeht. Eine Rendite ohne Rückstellung für den Unterhalt ist eine optimistische Rendite.

Auch der Leerstand. Zwischen zwei Mietern kann eine Wohnung einige Wochen leer stehen, manchmal länger. Diese Monate ohne Miete verringern die tatsächlichen Jahreseinnahmen. Eine seriöse Rechnung berücksichtigt eine vorsichtige Leerstandsquote, ohne eine dauerhaft perfekte Belegung anzunehmen.

Schliesslich die Steuern. Die Mieten erhöhen Ihr steuerbares Einkommen, und das Objekt zählt zu Ihrem Vermögen. Die Auswirkung hängt von Ihrer persönlichen Situation, Ihrer Gemeinde und Ihrer Finanzierung ab. Dieser Posten lässt sich ohne Blick auf Ihren konkreten Fall nicht seriös schätzen und ist mit einer Steuerfachperson zu klären.

Warum die Genfer Rendite strukturell bescheiden ist

In Genf sind die Kaufpreise hoch. Der Preis steht jedoch im Nenner der Formel: Je höher er steigt, desto stärker sinkt die Rendite bei gleicher Miete mechanisch. Die Mieten ihrerseits sind reguliert und folgen dem Anstieg der Werte nicht frei. Die Lücke zwischen dem Wert eines Objekts und der Miete, die es rechtlich erzielen darf, drückt die Renditen daher nach unten.

Das heisst nicht, dass eine Mietanlage in Genf keinen Sinn ergibt. Die Logik eines Investors auf diesem Markt beruht oft ebenso sehr auf der Solidität des Werts und seiner langfristigen Wertsteigerung wie auf der laufenden Rendite allein. Man muss aber mit Kenntnis dieser Mechanismen in das Geschäft einsteigen, ohne sich von einer aus dem Zusammenhang gerissenen Bruttorendite verführen zu lassen.

Eine Rendite lesen heisst eine Annahme lesen

Eine Rendite ist nie eine Tatsache, sondern das Ergebnis von Annahmen: der angesetzte Preis, die geschätzten Kosten, der erwartete Leerstand, Ihre Steuersituation. Zwei Investoren können für dasselbe Objekt je nach Annahmen zwei verschiedene Zahlen ausweisen. Die richtige Frage lautet daher nicht nur wie viel, sondern auf welcher Grundlage.

Um ein Mietprojekt zu beziffern, sprechen wir darüber. Wir legen gemeinsam die richtigen Parameter fest, bevor Sie sich verpflichten. Fordern Sie eine Bewertung an oder durchsuchen Sie die Objekte zum Kaufen.