Finanziare un acquisto dopo Basilea III: che cosa cambia per fondi propri e concessione

Basilea III rafforza i fondi propri che le banche devono detenere, e questa esigenza si ripercuote sul modo in cui viene concesso un credito ipotecario. In concreto, la sua banca esamina con più rigore il suo apporto personale e la sua capacità di sostenere gli oneri, ma le basi di un buon dossier restano le stesse.

Basilea III, in breve

Basilea III è un quadro prudenziale internazionale che stabilisce quanti fondi propri una banca deve tenere in riserva a fronte dei crediti che concede. La Svizzera lo ha recepito nell'ordinanza sui fondi propri, la cui versione rivista è entrata in vigore il 1° gennaio 2025. La FINMA ha inoltre riconosciuto l'autodisciplina del settore bancario come standard minimo. L'idea resta semplice: una banca che presta deve disporre di un cuscinetto di sicurezza proporzionato al rischio del prestito. Un credito ritenuto più rischioso mobilita più fondi propri da parte della banca, il che pesa sulla sua decisione.

Che cosa cambia per i suoi fondi propri

La nuova versione pondera il rischio dei crediti in modo più fine a seconda del tipo di immobile. Un'abitazione in cui vive non è trattata come un immobile destinato al reddito locativo, per il quale la banca applica ormai esigenze più elevate. Per lei, acquirente di una residenza principale, i riferimenti noti restano validi. Occorre apportare almeno il 20 per cento del valore dell'immobile in fondi propri. Di questo 20 per cento, una quota di almeno il 10 per cento deve provenire da fondi propri cosiddetti duri, cioè al di fuori degli averi del 2° pilastro. In altre parole, i suoi risparmi o un anticipo ereditario contano in questa quota dura, mentre un prelievo dalla cassa pensione non può sostituirla. Questa regola esisteva già, ma la banca la controlla con maggiore attenzione.

La capacità finanziaria e il tasso teorico

Il punto più spesso frainteso riguarda la sostenibilità degli oneri. La banca non calcola la sua capacità di rimborso sul tasso reale del momento. Applica un tasso teorico, volutamente più elevato, per verificare che lei resterebbe a suo agio se le condizioni si irrigidissero. A questo tasso teorico si aggiungono l'ammortamento del debito e le spese di manutenzione stimate dell'immobile. La somma di questi oneri annui non dovrebbe superare circa un terzo del suo reddito. È questo principio di prudenza a determinare l'importo che può prendere in prestito, indipendentemente dal tasso indicato oggi. Basilea III non modifica questa logica, ma consolida il rigore con cui viene applicata.

Il valore di pegno

Prima di concedere un prestito, la banca stima il valore dell'immobile per il proprio calcolo, il cosiddetto valore di pegno. Considera in genere il valore più prudente tra il prezzo d'acquisto e la propria stima. Se la sua stima è inferiore al prezzo negoziato, la differenza è a suo carico, in aggiunta ai fondi propri richiesti. È una ragione per conoscere il valore di mercato dell'immobile prima di presentare un'offerta. Una stima indipendente la aiuta a collocare un prezzo e ad anticipare la lettura che ne farà la banca.

Preparare un dossier solido

Nulla di tutto ciò rende l'accesso alla proprietà fuori portata. Un dossier chiaro resta la risposta migliore a esigenze più severe. Riunisca la prova dei suoi fondi propri e della loro provenienza, nonché i giustificativi dei suoi redditi. Aggiunga una visione realistica dell'immobile cui mira e del suo prezzo. Più il suo apporto in fondi propri duri è confortevole, più il suo margine di manovra cresce. E prima definisce il suo budget, meglio evita una promessa d'acquisto che il finanziamento non segue. Gli aspetti fiscali legati a un prelievo dal 2° pilastro o a una donazione meritano di essere verificati con la sua banca o con un consulente.

In CI-Léman la aiutiamo a preparare il suo progetto in anticipo, a stimare un immobile al giusto prezzo e ad affrontare la banca con un dossier leggibile. Per vedere i nostri immobili da acquistare o definire il suo finanziamento e i suoi fondi propri, parli con un agente della nostra agenzia.

Fonti

• FINMA, riconoscimento dell'autodisciplina rivista in materia di finanziamenti ipotecari come standard minimo: finma.ch
• Direttive dell'autodisciplina bancaria relative ai finanziamenti ipotecari: finma.ch
• Consiglio federale, revisione dell'ordinanza sui fondi propri e attuazione di Basilea III al 1° gennaio 2025: admin.ch