Einen Kauf nach Basel III finanzieren: was sich bei Eigenmitteln und Kreditvergabe ändert

Basel III erhöht die Eigenmittel, die Banken halten müssen, und diese Anforderung wirkt sich darauf aus, wie ein Hypothekarkredit gewährt wird. Konkret prüft Ihre Bank Ihren persönlichen Eigenanteil und Ihre Fähigkeit, die Kosten zu tragen, strenger, doch die Grundlagen eines guten Dossiers bleiben dieselben.

Basel III in Kürze

Basel III ist ein internationales Regelwerk der Bankenaufsicht, das festlegt, wie viele Eigenmittel eine Bank für die von ihr gewährten Kredite in Reserve halten muss. Die Schweiz hat es in der Eigenmittelverordnung umgesetzt, deren revidierte Fassung am 1. Januar 2025 in Kraft getreten ist. Die FINMA hat zudem die Selbstregulierung der Bankbranche als Mindeststandard anerkannt. Die Idee bleibt einfach: Eine Bank, die Kredit gewährt, muss über ein Sicherheitspolster verfügen, das dem Risiko des Kredits entspricht. Ein als riskanter eingestufter Kredit bindet mehr Eigenmittel bei der Bank, was ihren Entscheid beeinflusst.

Was sich für Ihre Eigenmittel ändert

Die neue Fassung gewichtet das Kreditrisiko je nach Art der Immobilie differenzierter. Eine selbst bewohnte Wohnung wird nicht wie eine Renditeliegenschaft behandelt, für die bei der Bank nun höhere Anforderungen gelten. Für Sie als Käufer eines Hauptwohnsitzes gelten die bekannten Eckwerte weiterhin. Sie müssen mindestens 20 Prozent des Immobilienwerts als Eigenmittel einbringen. Von diesen 20 Prozent müssen mindestens 10 Prozent aus sogenannten harten Eigenmitteln stammen, also nicht aus Guthaben der 2. Säule. Mit anderen Worten: Ihre Ersparnisse oder ein Erbvorbezug zählen zu diesem harten Anteil, ein Bezug aus der Pensionskasse kann ihn hingegen nicht ersetzen. Diese Regel bestand bereits, doch die Bank prüft sie nun mit erhöhter Aufmerksamkeit.

Die Tragbarkeit und der kalkulatorische Zinssatz

Am häufigsten missverstanden wird die Tragbarkeit der Kosten. Die Bank berechnet Ihre Rückzahlungsfähigkeit nicht mit dem aktuellen Zinssatz. Sie wendet einen bewusst höheren kalkulatorischen Zinssatz an, um zu prüfen, ob Sie auch bei angespannteren Bedingungen gut zurechtkämen. Zu diesem kalkulatorischen Zinssatz kommen die Amortisation der Schuld und die geschätzten Unterhaltskosten der Immobilie hinzu. Die Summe dieser jährlichen Kosten sollte rund einen Drittel Ihres Einkommens nicht übersteigen. Dieses Vorsichtsprinzip bestimmt den Betrag, den Sie aufnehmen können, unabhängig vom heute angezeigten Zinssatz. Basel III ändert diese Logik nicht, es bekräftigt die Strenge, mit der sie angewendet wird.

Der Belehnungswert

Bevor die Bank einen Kredit gewährt, schätzt sie den Wert der Immobilie für ihre eigene Berechnung, den sogenannten Belehnungswert. In der Regel legt sie den vorsichtigeren Wert aus Kaufpreis und eigener Schätzung zugrunde. Liegt ihre Schätzung unter dem ausgehandelten Preis, geht die Differenz zusätzlich zu den erwarteten Eigenmitteln zu Ihren Lasten. Das ist ein Grund, den Marktwert der Immobilie zu kennen, bevor Sie ein Angebot abgeben. Eine unabhängige Bewertung hilft Ihnen, einen Preis einzuordnen und vorwegzunehmen, wie die Bank ihn beurteilen wird.

Ein solides Dossier vorbereiten

Nichts davon macht Wohneigentum unerreichbar. Ein klares Dossier bleibt die beste Antwort auf strengere Anforderungen. Tragen Sie den Nachweis Ihrer Eigenmittel und deren Herkunft sowie Ihre Einkommensbelege zusammen. Ergänzen Sie eine realistische Einschätzung der angestrebten Immobilie und ihres Preises. Je komfortabler Ihr Anteil an harten Eigenmitteln, desto grösser Ihr Spielraum. Und je früher Sie Ihr Budget abstecken, desto besser vermeiden Sie ein Kaufversprechen, dem die Finanzierung nicht folgt. Die steuerlichen Aspekte eines Bezugs aus der 2. Säule oder einer Schenkung sollten mit Ihrer Bank oder einer Fachperson geklärt werden.

Bei CI-Léman helfen wir Ihnen, Ihr Vorhaben im Voraus vorzubereiten, eine Immobilie zum richtigen Preis zu bewerten und mit einem verständlichen Dossier auf die Bank zuzugehen. Um unsere Immobilien zum Kaufen zu sehen oder Ihre Finanzierung und Ihre Eigenmittel abzustecken, sprechen Sie mit einem Makler unserer Agentur.

Quellen

• FINMA, Anerkennung der revidierten Selbstregulierung zu Hypothekarfinanzierungen als Mindeststandard: finma.ch
• Richtlinien der Selbstregulierung der Banken zu Hypothekarfinanzierungen: finma.ch
• Bundesrat, Revision der Eigenmittelverordnung und Umsetzung von Basel III per 1. Januar 2025: admin.ch