Dienstbarkeiten und Vorkaufsrecht: was Käufer in Genf prüfen sollten

Bevor Sie in Genf ein Angebot unterzeichnen, nehmen Sie sich die Zeit, zwei Dinge zu prüfen, die auf den Fotos eines Inserats nicht erscheinen: die Dienstbarkeiten, mit denen das Objekt belastet ist, und das allfällige Bestehen eines Vorkaufsrechts. Es handelt sich um rechtliche Elemente, und sie können verändern, was Sie mit dem Grundstück tatsächlich tun dürfen.

Eine Dienstbarkeit ist eine Last, die auf einem Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks oder einer Person liegt. Konkret: Ihr Nachbar kann ein Recht an Ihrem Grundstück haben, oder Sie können eines an seinem haben. Ein Vorkaufsrecht hingegen erlaubt es einer Drittperson, das Objekt vorrangig an Ihrer Stelle zu kaufen, zu den Bedingungen, die Sie mit dem Verkäufer ausgehandelt hatten.

Was eine Dienstbarkeit ist und wo man sie findet

Dienstbarkeiten nehmen vielfältige Formen an. Ein Wegrecht erlaubt jemandem, Ihre Parzelle zu durchqueren, um zu seiner eigenen zu gelangen. Eine Leitungsdienstbarkeit lässt eine Wasser- oder Stromleitung unter Ihrem Grundstück hindurchführen. Eine Aussichts- oder Abstandsdienstbarkeit kann einschränken, was Sie oder Ihr Nachbar bauen dürfen. Manche Dienstbarkeiten beschränken die Nutzung des Objekts, zum Beispiel ein Bauverbot auf einem Geländestreifen.

Diese Lasten sind grundsätzlich im Grundbuch eingetragen. Es ist in Genf das massgebende Dokument und über ge.ch einsehbar. Künftige Käufer, die ein Interesse nachweisen, können einen Auszug verlangen, der die mit der Parzelle verbundenen Dienstbarkeiten aufführt. Auf diesem Auszug erscheinen die Dienstbarkeiten als Lasten oder als Rechte. Es lohnt sich, diese Lektüre mit dem Katasterplan abzugleichen, der einen Weg oder den Verlauf einer Leitung genau verortet.

Ein Punkt zur Vorsicht: Nicht alle Dienstbarkeiten haben dieselbe Tragweite, und der Wortlaut im Grundbuch verweist oft auf einen Begründungsakt, den man im Detail lesen muss. Das ist eine Arbeit, die mit Ihrem Notar zu klären ist.

Das Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht kann gesetzlich oder vertraglich sein. Das vertragliche Recht beruht auf einer privaten Vereinbarung, zum Beispiel zwischen Miteigentümern oder Mitgliedern derselben Familie, und ist in der Regel im Grundbuch eingetragen.

In Genf gibt es zudem gesetzlich vorgesehene Vorkaufsrechte zugunsten des Staates und der Gemeinden. Das allgemeine Gesetz über das Wohnen und den Mieterschutz (LGL) begründet ein solches Recht an Grundstücken in der Entwicklungszone, mit dem Ziel, Wohnungen zu bauen. Das Ausführungsgesetz zum Bundesgesetz über die Raumplanung (LaLAT) sieht ebenfalls ein Vorkaufsrecht in bestimmten Fällen im Zusammenhang mit Planungsvorhaben vor. Dieses kantonale Vorkaufsrecht zielt vor allem auf Bauland. Die genaue Situation Ihres Objekts ist mit Ihrem Notar zu klären.

Warum das Ihr Projekt verändern kann

Ein Wegrecht schränkt die ausschliessliche Nutzung eines Teils des Grundstücks ein. Eine Abstandsdienstbarkeit kann Sie daran hindern, das Haus auf der Seite zu erweitern, die Sie sich vorgestellt hatten. Wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt, bedeutet das, dass der Verkauf nicht mit Ihnen zustande kommt, selbst nach einer Einigung mit dem Verkäufer. Es ist besser, diese Elemente zu kennen, bevor Sie sich verpflichten, als sie beim Notar zu entdecken.

Wie man vor dem Angebot prüft

Das Vorgehen umfasst wenige Schritte. Verlangen Sie vom Verkäufer oder von der Agentur den aktuellen Grundbuchauszug und lesen Sie jede aufgeführte Dienstbarkeit. Konsultieren Sie den Plan, um Wege und Leitungen sichtbar zu machen. Informieren Sie sich über die Zone, in der das Objekt liegt, denn sie bestimmt die Anwendung eines öffentlichen Vorkaufsrechts. Lassen Sie schliesslich alles von Ihrem Notar prüfen, bevor Sie Ihr Angebot abgeben. Er bestätigt die tatsächliche Tragweite jeder Last.

Jede Situation ist besonders, und dieser Artikel gibt allgemeine Orientierungspunkte, die keine Einzelfallanalyse ersetzen; diese ist mit Ihrem Notar vorzunehmen.

Wenn Sie einen Kauf in Genf vorbereiten und bei einem bestimmten Objekt Klarheit gewinnen möchten, kann unser Team Sie bei diesen Prüfungen begleiten. Sehen Sie sich unseren Ansatz zum Kaufenan oder fordern Sie eine Bewertung an, falls Sie auch einen Verkauf in Betracht ziehen.

Quellen

• Staat Genf, Einsicht in das Grundbuch: ge.ch
• Loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL, I 4 05); Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Dienstbarkeiten (Art. 730 ff.)