Ein Objekt in Genf besichtigen: die Checkliste, damit Sie nichts vergessen

Eine gelungene Besichtigung beruht auf einem methodischen Blick: Man prüft den Zustand der Bausubstanz, testet die Installationen, beobachtet Licht und Lärm und verlangt dann die Dokumente, die bestätigen, was das Auge nicht sieht. Als beratender Architekt empfehle ich, die eigene Liste vorzubereiten, bevor man klingelt, denn vor Ort gewinnen die Emotionen schnell die Oberhand.

Der Zustand der Bausubstanz: was die Struktur verrät

Der Rohbau bestimmt den tatsächlichen Wert eines Objekts weit mehr als die Einrichtung. Beginnen Sie mit der Struktur. Betrachten Sie tragende Wände, Decken und Raumecken: Ein feiner, stabiler Riss ist üblich, ein breiter, treppenförmiger Riss in einer Wand verdient hingegen eine technische Abklärung.

Spüren Sie dann der Feuchtigkeit nach, dem kostspieligsten Posten bei der Behebung. Hinweise zeigen sich am unteren Wandbereich, hinter Möbeln, in Nasszellen und Kellern. Ein muffiger Geruch, Flecken oder Farbe, die Blasen wirft, deuten auf ein Problem mit Abdichtung oder Belüftung hin.

Richten Sie beim Verlassen den Blick auf Dach und Fassade. Eine alte Eindeckung, rostige Spenglerarbeiten oder abblätternder Verputz kündigen Arbeiten an, für die Rückstellungen nötig sind. Denken Sie auch an die Fenster:

• Zweifach- oder Dreifachverglasung, und Einbaujahr, falls bekannt
• Beschlag zwischen den Scheiben, Zeichen einer defekten Dichtung
• Aufquellendes Holz oder Metallrahmen ohne thermische Trennung
• Schliessen und Bedienung der Fensterflügel, einer nach dem anderen

Die Installationen: Heizung, Wasser und Elektrizität

Eine Wohnung kann tadellos wirken und dennoch Anlagen am Ende ihrer Lebensdauer verbergen. Fragen Sie nach Art und Alter der Heizung und prüfen Sie, ob die Warmwasseraufbereitung davon abhängt. Ein alternder Heizkessel oder eine alternde Wärmepumpe bedeutet eine vorherzusehende Ausgabe, oft auf Ebene der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Öffnen Sie die Wasserhähne, um den Durchfluss und die Geschwindigkeit des Warmwassers zu beurteilen. Suchen Sie den Sicherungskasten: Ein neuer Kasten mit Fehlerstromschutzschaltern beruhigt, ein alter Kasten mit Schmelzsicherungen deutet auf eine zu überprüfende Installation hin. Zählen Sie die Steckdosen pro Raum, ein Detail, das im Alltag schnell ins Gewicht fällt.

Licht und Lärm: zu verschiedenen Zeiten wiederkommen

Die Ausrichtung verändert alles und lässt sich nicht nachholen. Notieren Sie, wohin die Wohnräume gehen und wann die Sonne hereinscheint. Eine Besichtigung am späten Vormittag sagt nichts über ein nordseitiges Wohnzimmer im Winter, fragen Sie also nach der genauen Ausrichtung.

Lärm misst man vor Ort. Eine um 14 Uhr ruhige Wohnung kann zu Stosszeiten an einer überlasteten Achse liegen. Kommen Sie wenn möglich früh am Morgen oder am Abend nochmals vorbei, zuerst mit geschlossenen, dann mit offenen Fenstern. Denken Sie in Genf an den Verkehr, an Tramlinien und an die Nähe einer Schule oder einer angekündigten Baustelle.

Im Stockwerkeigentum: Nebenkosten, Erneuerungsfonds und Leben der Gemeinschaft

Wer Stockwerkeigentum kauft, kauft einen Anteil an einem ganzen Gebäude. Die gemeinschaftlichen Kosten finanzieren den laufenden Unterhalt, die gemeinsame Heizung und die Verwaltung. Fragen Sie nach ihrem Betrag und vor allem nach ihrer Aufschlüsselung, um Fixkosten von Verbrauchskosten zu unterscheiden.

Der Erneuerungsfonds verdient besondere Aufmerksamkeit. Er bildet die Reserve für grössere Arbeiten wie Dach oder Fassade. Ein gut dotierter Fonds schützt den Käufer, während ein schwacher Fonds nach dem Kauf hohe Nachschüsse nach sich ziehen kann. Erkundigen Sie sich auch nach beschlossenen oder diskutierten Arbeiten.

Die zu verlangenden Dokumente

Was Sie sehen, muss schriftlich bestätigt werden. Tragen Sie diese Unterlagen zusammen, bevor Sie sich entscheiden:

• Grundbuchauszug, der allfällige Dienstbarkeiten und Rechte aufführt
• Reglement des Stockwerkeigentums (StWE) und Begründungsakt, bei Stockwerkeigentum
• Protokolle der letzten Versammlungen der Stockwerkeigentümer
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Geschäftsjahre und Stand des Erneuerungsfonds
• Belege zum Unterhalt der Heizung und der Installationen
• Pläne der Wohnung und, falls vorhanden, Energieausweis

Das unmittelbare Umfeld

Das Quartier gehört zum Objekt. Testen Sie den öffentlichen Verkehr, indem Sie zur nächsten Haltestelle gehen und die Takte prüfen. Suchen Sie Geschäfte und Schulen und dann die Parkmöglichkeiten, die in der Stadt oft knapp sind. Ein Spaziergang um den Häuserblock sagt viel über die Atmosphäre und den allgemeinen Unterhalt des Ortes aus.

Ein Makler kann Sie zur Besichtigung begleiten, um die richtigen Fragen zu stellen und die Dokumente mit Ihnen durchzugehen. Sehen Sie sich unsere Objekte zum Kaufen an oder fordern Sie eine Bewertung an, wenn Sie vor dem Kauf verkaufen.